שמאות רגילה (מקוצרת) לעומת שמאות מוקדמת (טרום רכישה)
מזל טוב החלטתם לרכוש דירה!
לרוב האוכלוסייה, השלב הבא הינו קבלת משכנתא.
חתמתם על חוזה רכישה, קבלתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק ולאחר מכן לדרישת הבנק נבצע שמאות על מנת להעריך את שווי הנכס, זאת בכדי לוודא כי אכן שווי הנכס תואם למחיר הרכישה הנקבע בחוזה וכי אין בנכס שום פגם קנייני או תכנוני שיפגע בזכות לקבלת משכנתא.
סכום המשכנתא יקבע עפ"י הערכת השמאי או על פי חוזה הרכישה – הנמוך מבניהם!
שמאות זו נקראת שמאות מקוצרת, מכיוון שהינה קצרה יותר משמאות טרום רכישה או שמאות לפי תקן שמאי מס' 19.
היתרון של השמאות המקוצרת הינו מחיר השמאות שלרוב נמוך יותר מאשר שמאות טרום רכישה אך חשוב לציין כי לעיתים חיסכון של כמה מאות שקלים עלול לעלות ביוקר של כמה עשרות או מאות אלפי שקלים ואף איבוד העסקה כולה!
מכיוון שהשלב בו עורכים את השמאות המקוצרת הינו לאחר חתימת חוזה הרכישה ועצם העובדה שהינה מקוצרת חושפת את הקונים לסיכונים בלתי צפויים אשר היו ניתנים לחשיפה על ידי ביצוע שמאות מסוג טרום רכישה.
מבין שלל סיכונים, השכיחים ביותר בשמאות מקוצרת הינם הפחתות לא צפויות ואף פסילת המשכנתא ע"י בנק בעקבות נתונים שחשף שמאי המקרקעין.
הפחתות בשווי הנכס יכולות להיווצר הן מרישום קנייני לא תיקני בנסח הטאבו, במסמכי הבית המשותף, במסמכי חברה משכנת או בכל מסמך משפטי או קנייני אחר והן מחריגות בניה או בעיות תכנוניות שונות אשר הקונים לא היו חשופים אליהן לפני העסקה עליה חתמו.
ישנם מצבים בהם השמאי יקבע פסילת אפשרות לקבלת אשראי כתוצאה מליקויים מסויימים המתגלים בתוצאת השמאות המקוצרת, דבר אשר יגרום להערכת שווי נמוכה משמעותית לעומת חוזה הרכישה החתום.
בנוסף, יש לציין כי על פי דרישות הבנקים, בשמאות מקוצרת אין השמאי נדרש לבדוק התאמה בין תשריטים קנייניים לתשריטי היתר הבניה, דבר היוצר חשיפה מוגברת לסיכון שאכן הרישום אינו תואם לתשריטי היתר. ניתן להפחית חשיפה לסיכונים אלו על ידי שמאות מוקדמת.
שמאות מוקדמת הינה הליך שנעשה טרם חתימת חוזה הרכישה ומטרתה למנוע חשיפה לשלל סיכונים, לקבל תמונת מצב בנוגע למצב התכנוני והקנייני של הנכס ולקבוע אומדן שווי ראוי לנכס וזאת בכדי להיכנס לעסקה כשכל הפרטים מונחים וגלויים לפנינו.
כאשר שמאי המקרקעין עורך שמאות מוקדמת, הוא בודק את מצבו הקנייני ואת מצבו התכנוני של הנכס ובכך מקטין את החשיפה לסיכון, זאת לעומת מצב בו נחתם חוזה רכישה ורק לאחר מכן תתגלה בעיה כאשר הרוכש ימצא בסיטואציה בה הוא נדרש לשלם קנסות על הפרת חוזה או תיקון הפגמים שנתגלו, דבר שלא ניתן למנוע באמצעות שמאות מקוצרת.
לדוגמא:
לפניכם דירת מגורים "תמימה" בבניין ותיק במרכז הארץ.
אם זה לא הספיק לכם, אז ניתן לראות גם שאחד החדרים בדירה לה נערכה השמאות המקדימה לפני הרכישה, בעצם לא שייך לדירה אלא שייך לדירה השכנה לפי תשריט היתר הבניה (השמאלי).
הלקוח ניצל מרכישה של "חצי דירה" ומזריקת ההון העצמי לפח בהפרת חוזה עתידית – בהחלט יכול לישון בשקט וכך גם עורך דינו!!
חשוב לציין כי גם נכסים חדשים מסוג דירות סטנדרטיות חשופים לבעיות רישום, בניה שלא כדין וללא היתר, אי התאמה בין היתר בניה לרישומים ועוד שלל מקרים אשר אינם נבדקים בשמאות מקוצרת והיו יכולים להיחשף אילו הייתה נערכת שמאות טרום רכישה לנכס.
יודגש כי ככל ואין בעיה תזרימית למימון העסקה יכול הקונה לבצע שמאות טרום רכישה ללא הערכת שווי, הכוללת רק בדיקות קנייניות ותכנוניות לנכס וזאת טרם חתימה על חוזה הרכישה.
אומנם החיסרון הבולט והיחיד בשמאות טרום רכישה היא עלות שכר טרחה גבוהה יותר לעומת שמאות מקוצרת אך עדיף לכולנו לישון טוב בלילה לפני חתימה על חוזה רכישה "ולהפסיד" כמה מאות שקלים אשר באמצעותם נמנע מהפסד של כמה עשרות או מאות אלפי שקלים ואף איבוד העסקה.
