תכנית "איחוד וחלוקה" כשמה כן היא, תכנון של הקרקע באמצעות איחוד המקרקעין וחלוקתו מחדש הן מבחינת יעוד הקרקע והן מבחינת חלוקת השטחים.
המטרה שעומדת מאחרי תכנית "איחוד וחלוקה" היא לטייב את השימושים בקרקע.
במסגרת ביצוע פעולת "איחוד וחלוקה", נדרש שמאי מקרקעין לבצע תחשיב מפורט מי היה בעל הזכויות בקרקע במצב הנכנס, מה חלקו מבחינת השווי, בהתאמה לכך מה יהיה חלקו והתמורה במצב היוצא.
כמו-כן נדרש לבחון את המחוברים על הקרקע והאם תורמים לשווי או לא.
המטרה הסופית של שמאי המקרקעין, לבחון ולייצר תכנית מאוזנת שתיתן מענה לצרכים המתפתחים מחד, מאידך לוודא כי בעלי הזכויות יקבלו את הפיצוי המגיע לו בקרקע חלופית או בתשלומי איזון.
